Mã cổ phiếu bất động sản tiềm năng 2024
Mã cổ phiếu bất động sản tiềm năng 2024
Cổ phiếu bất động sản có đặc điểm là biến động theo chu kỳ, năm
2024 dự kiến sẽ diễn ra sôi động hơn sau một năm ảm đạm. Các nhà đầu tư có thể
mong đợi sự gia tăng của các dự án phát triển bất động sản, cũng như sự đổi mới
trong các mô hình kinh doanh như chia sẻ không gian làm việc và số hóa quản lý
tài sản.
Cổ phiếu bất động sản trong năm 2024 còn triển
vọng và tiềm năng của thị trường này có hấp dẫn không? Vì năm 2023 là một năm
đầy biến động và khó khăn với ngành bất động sản. Dự đoán thị trường bất động
sản liệu có khởi sắc nào không, nhóm cổ phiếu bất động sản nào có tiềm năng tốt
để đầu tư trong năm nay?
I. Đặc điểm các mã cổ phiếu ngành bất động sản
Tiềm năng tăng trưởng
tốt trong tương lai nhờ nhu cầu về bất động sản gồm nhà ở, nhà xưởng, khu sản
xuất kinh doanh, các bất động sản cho thuê… không bao giờ mất đi trong tương
lai. Giá trị của cổ phiếu bất động sản có thể tăng trưởng tốt theo thời gian, vì
vậy, nên nắm giữ cổ phiếu bất động sản trong dài hạn để chúng phát huy được
tiềm năng của mình.
Cổ phiếu bất động sản đa
dạng nhiều phân khúc để nhà đầu tư lựa chọn, phù hợp với từng thời kỳ biến động
của nền kinh tế, chẳng hạn như trong năm 2023 nhiều bất lợi với ngành bất động
sản nói chung nhưng những cổ phiếu bất động sản thuộc nhà ở, chung cư, khu đô
thị vẫn hoạt động khá tốt. Các bất động sản như bất động sản cho thuê, bất động
sản khu công nghiệp, khu nghỉ dưỡng… đều không được đánh giá cao trong thời kỳ
suy thoái.
Được trả cổ tức đều đặn nhờ việc đầu tư đa dạng
của các công ty bất động sản, họ có thêm nguồn thu cho phép trả cổ tức đều đặn
cho cổ đông. Đây cũng là một đặc điểm thu hút nhà đầu tư của cổ phiếu bất động
sản.
Có độ tương quan cao với
thị trường chứng khoán, khi thị trường chung có dấu hiệu suy giảm thì cổ phiếu
bất động sản cũng có xu hướng giảm theo, đôi khi giảm rất mạnh, cho đến khi thị
trường bình ổn trở lại thì chúng sẽ bình ổn theo.
Tính thanh khoản cao do
ai cũng muốn sở hữu cho mình một cổ phiếu bất động sản, bạn có thể mua/bán cổ
phiếu bất động sản bất cứ lúc nào.
Phụ thuộc nhiều vào các
yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản. Các yếu tố pháp lý này bao gồm các
chính sách kinh tế điều chỉnh như điều chỉnh thuế, điều chỉnh lãi suất, các quy
định liên quan đến quyền sở hữu bất động sản, chính sách vay liên quan đến bất
động sản… đều có ảnh hưởng đến chất lượng và tiến độ hoàn thành dự án. Chính
sách có lợi sẽ khiến cổ phiếu bất động sản tăng, ngược lại các chính sách bất
lợi khiến nhà đầu tư e dè với nhóm cổ phiếu này hơn.
Biến động theo chu kỳ -
Mỗi chu kỳ biến động của cổ phiếu bất động sản có thể kéo dài từ 07 - 10 năm,
gồm giai đoạn phục hồi, giai đoạn tăng trưởng, giai đoạn bong bóng, giai đoạn suy thoái và cuối cùng là đóng băng.
Cổ phiếu bất động sản tăng trưởng tốt nhất vào giai đoạn phục hồi và tăng
trưởng. Biến động mạnh nhất trong giai đoạn bong bóng, và suy yếu dần từ giai
đoạn suy thoái rồi đến giai đoạn đóng băng.
II. Tiềm năng khi đầu tư cổ phiếu bất động sản
Sau một năm 2023 ảm đạm
thì bất động sản từ đầu năm 2024 có một số tín hiệu khá tích cực. Các nhóm
ngành bất động sản có tiềm năng tốt trong năm 2024 có thể kể đến là bất động
sản phân khúc nhà ở xã hội, bất động sản phân khúc chung cư bình dân và bất
động sản khu công nghiệp.
Nhóm cổ phiếu bất động
sản khu công nghiệp tiếp tục được dự đoán sẽ duy trì đà tăng từ năm 2023, thu
hút không ít các nhà đầu tư. Nguyên nhân là tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp ở
mức cao, giá cho thuê tăng tích cực. Khu vực phía bắc vẫn duy trì được sức hút
đối với các công ty Trung Quốc.
Theo báo cáo của Avison
Young, chính quyền tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh đã lên kế hoạch chuyển đổi các
khu công nghiệp hiện hữu sang những mô hình công nghiệp mới, hiện đại hơn để
phục vụ các ngành công nghiệp sử dụng công nghệ cao và có giá trị lớn.
Chưa kể đến dòng vốn FDI tiếp tục diễn biến tích
cực trong bối cảnh khu vực phía Nam được Nhà nước hỗ trợ nhiều chính sách thuận
lợi và cải thiện hạ tầng giao thông. Rất nhiều doanh nghiệp nước ngoài lựa chọn
Việt Nam làm địa điểm sản xuất, nên bất động sản khu công nghiệp còn nhiều
triển vọng tăng trưởng hơn nữa.
Giai đoạn 2024 - 2025
tình hình bán hàng bất động sản sẽ khởi sắc hơn, các dự án bất động sản hầu hết
sẽ được bàn giao, kinh tế dần phục hồi, các chính sách liên quan đến bất động
sản dần được tháo gỡ. Nhưng năm 2024 có thể chỉ được coi là “năm bản lề” của
ngành bất động sản, để tăng trưởng trong năm 2025.
Các mã cổ phiếu bất động
sản tiềm năng cho năm 2024 có thể kể đến như VHM, DIG, DXG, NLG, KDH, TCH, CSC…
Tuy nhiên, trước khi có
ý định đầu tư vào cổ phiếu bất động sản trong năm 2024 thì nên cân nhắc trước
những thách thức của ngành bất động sản như:
·
Sức mua bất động sản,
cầu tiêu dùng phục hồi chậm hơn kỳ vọng, nguyên do là vì dư nợ tín dụng cho
hoạt động tiêu dùng bất động sản có xu hướng giảm cả về quy mô lẫn tỷ trọng.
·
Áp lực tức đáo hạn trái
phiếu doanh nghiệp lớn, tỷ lệ nợ xấu ngân hàng gia tăng, nhiều doanh nghiệp bất
động sản chậm trả thanh toán gốc.
·
Nguồn cung đất ở khu vực
phía Nam có khả năng gặp khó khăn trong năm 2024 này.
·
Luật Thuế tối thiểu toàn
cầu có thể ảnh hưởng rất nhiều đến bất động sản khu công nghiệp.
·
Chi phí đền bù mặt bằng
gia tăng.
Dự báo, dòng tiền năm
2024 vẫn sẽ đổ về các cổ phiếu của những doanh nghiệp có hiệu quả kinh doanh
cao, lợi nhuận thu về từ việc cho thuê khu công nghiệp tăng, đồng thời, họ quản
lý tốt chi phí.
III. Tiêu chí đánh giá mã cổ phiếu bất động sản tiềm năng năm 2024
Như đã thấy ở trên, có
quá nhiều mã cổ phiếu bất động sản để lựa chọn. Nếu không theo dõi từ đầu thì
rất khó để lựa chọn, vì vậy, TOPI giúp bạn tổng hợp ra một số tiêu chí để có
thể chọn được mã cổ phiếu bất động sản tiềm năng năm 2024 gồm:
- Tiêu chí thứ
nhất, doanh nghiệp bất động sản có tình hình tài chính lành mạnh, thông qua các
báo cáo tài chính theo năm, tình hình chia cổ tức, các thông tin liên quan bạn
có thể nhìn ra được.
- Tiêu chí thứ hai,
doanh nghiệp đó có sở hữu các dự án có vị trí thuận lợi, được hưởng lợi từ các
dự án đầu tư công.
- Thứ ba, khả năng
triển khai dự án của doanh nghiệp tốt, dữ liệu được chứng minh trong quá khứ.
- Thứ tư, phần lớn
các dự án của doanh nghiệp đã được tính tiền sử dụng đất và hoàn thành nghĩa vụ
tài chính liên quan, tránh được rủi ro về tăng chi phí đầu tư khi chính sách
giá đất thay đổi theo biến động thị trường.
- Thứ năm, doanh
nghiệp trả cổ tức đều đặn qua từng năm, các thông báo đều rõ ràng.
- Và cuối cùng là
cổ phiếu bất động sản của công ty đang có mức định giá tốt, hấp dẫn, nhiều khả
năng sẽ tăng trưởng trong tương lai khi kết quả kinh doanh của công ty tốt.
Xét về tiềm năng tăng
trưởng thì cổ phiếu bất động sản vẫn còn dư địa tốt, cho nên, tuỳ thuộc vào
tình hình và biến động thị trường, cùng cách chính sách của Chính phủ đưa ra,
nhà đầu tư vẫn có cơ hội nắm trong tay được những mã cổ phiếu bất động sản tốt.
IV. Top 5 mã cổ phiếu bất động sản tiềm năng cho năm 2024
1. Mã cổ phiếu bất động sản NLG (CTCP Đầu tư Nam Long)
Mức giá mục tiêu từ 40,000
VNĐ/cổ phiếu - 45,000 VNĐ/cổ phiếu.
NLG có nhiều sản phẩm
phân khúc tầm trung, vừa túi tiền người tiêu dùng và phù hợp với nhu cầu ở thực
nên phục hồi sớm. Trong giai đoạn khó khăn của bất động sản vừa qua, sản phẩm
Ehome và Ehome S của NLG rất được săn đón. NKG cũng kết nối được với nhiều đối
tác nước ngoài để tham gia phát triển dự án của công ty.
NLG là doanh nghiệp bất
động sản được đánh giá là có tỷ lệ đòn bẩy tài chính lành mạnh nhất. Cuối quý
III/2023, tỷ lệ nợ ròng trên tổng tài sản của NLG là 7.8%.
Tổng quỹ đất của Nam
Long là 685ha, toạ lạc tại nhiều vị trí đắc địa của các tỉnh thành như Hồ Chí
Minh, Long An, Cần Thơ, Đồng Nai, Hải Phòng… hưởng lợi từ các dự án quy hoạch
phát triển trọng điểm của Nhà nước như cao tốc Long Thành, quy hoạch tỉnh Cần
Thơ…
Trong năm 2024, dự kiến
doanh thu và lợi nhuận của Nam Long sẽ đến từ việc mở bán một số dự án gồm:
South Gate, Mizuki Park 2&3, Akari City, Ehome Cần Thơ, đồng thời tăng lãi
tài chính khi bàn giao 25% dự án Paragon cho đối tác Nhật Bản.
2. Mã cổ phiếu bất động sản VHM (CTCP Vinhomes)
Mức giá mục tiêu là 60,000
VNĐ/cổ phiếu
Là một trong những doanh
nghiệp sừng sỏ trong ngành bất động sản, kể cả trong giai đoạn khó khăn của thị
trường như năm 2023 nhưng Vinhomes vẫn có sức khoẻ tài chính và nguồn lực kinh
doanh khá vững chắc. Với nhiều phân khúc bất động sản từ du lịch nghỉ dưỡng,
khu vui chơi giải trí, căn hộ cao cấp, căn hộ bình dân… sự đa dạng giúp VHM trụ
vững, chưa kể có sự hỗ trợ mạnh mẽ từ Tập đoàn Công ty mẹ VinGroup.
Quỹ đất của VHM rộng
khắp từ Bắc vào Nam, với tổng diện tích đất lên đến 17,000ha, có thể nói là lớn
nhất trong các doanh nghiệp bất động sản hiện nay.
Trong năm 2024 tới đây,
tình hình bán hàng của VHM có thể chậm lại, nhưng các dự án ở Bắc Giang, Hải
Phòng, các đại đô thị ven Vành đai 4 Hà Nội (Vinhomes Wonder Park, Vinhomes Cổ
Loa, Vinhomes Ocean Park 2&3), một số dự án nhà ở xã hội tại Hải Phòng,
Thanh Hoá và Quảng Trị sẽ giúp công ty tăng trưởngdoanh thu và lợi nhuận ở
những giai đoạn tiếp theo. Đến 30/09/2023, doanh số bán hàng chưa ghi nhận
doanh thu của VHM là 76,900 tỷ đồng, trong đó hơn phân nửa là đến từ dự án
Ocean Park 2&3.
Cổ phiếu bất động sản
VHM đang được định giá hấp dẫn, với mức giao dịch P/B là 1.0x - thấp nhất lịch
sử, nên đây là cơ hội cho những ai muốn nắm giữ cổ phiếu VHM trong trung và dài
hạn.
3. Mã cổ phiếu bất động sản KDH (CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà
Khang Điền)
Mức giá mục tiêu là 37,000
VNĐ/cổ phiếu.
Khang Điền là một cái
tên uy tín trong phân khúc bất động sản thương mại, quỹ đất tập trung chủ yếu
tại TP.Hồ Chí Minh với hơn 600ha. Tỷ lệ tiêu thụ các dự án của KDH lên đến
100%, chặt chẽ trong việc thực hiện pháp lý, đúng tiến độ thi công và bàn giao
dự án, cho nên luôn được các khách hàng tin tưởng.
Doanh thu của KDH trong
năm 2024 dự kiến sẽ tăng trưởng hơn so với năm 2023 nhờ hai dự án mới là Privia
và Clarita. Trong đó, dự án Privia đã có giấy phép chấp thuận bán nhà ở hình
thành trong tương lai, với 1,043 căn hộ.
KDH còn nhiều dự án khác
để gối đầu đảm bảo cho các hoạt động kinh doanh nhiều năm tới đây như The
Solina, khu dân cư Tân Tạo, khu dân cư Lê Minh Xuân, cụm công nghiệp Bình
Trưng, Phong Phú 2.
4. Mã cổ phiếu bất động sản DIG (Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây
dựng)
Bằng nhiều nỗ lực cắt
giảm chi phí, lợi nhuận quý IV/2023 tăng vượt bậc, gấp 25 lần so với cùng kỳ
năm ngoái, đạt 434 tỷ đồng doanh thu, lãi 36 tỷ đồng từ hoạt động đầu tư vào
công ty liên doanh, lãi ròng đạt 67.6 tỷ đồng. Nguyên do là nhờ chuyển nhượng
căn hộ tại các dự án Gateway Vũng Tàu, dự án CSJ, chuyển nhượng quyền sử dụng
đất tại dự án Nam Vĩnh Yên, chuyển nhượng nhà xây thô tại dự án Hiệp Phước, Đại
Phước và Hậu Giang.
Tổng nguồn thu cả năm
của công ty là 6,057 tỷ đồng. Về kế hoạch kinh doanh trong năm 2024, lãnh đạo
của DIG cho biết, nhiệm vụ quan trọng của năm nay là công tác bồi thường giải
phóng mặt bằng cho các dự án trọng điểm. Các dự án như KĐT DIC Solar City, KĐT
DIC Wisteria City, KDC Hiệp Phước đều đang được hoàn thiện thủ tục pháp lý.
Dự kiến DIG có thể thu
về hơn 2,300 tỷ đồng từ dự án Đại Phước (Đồng Nai) với diện tích 464ha. Kết
thúc phiên giao dịch ngày 29/01/2024, cổ phiếu DIG đang có mức giá là 26,700
VNĐ/cổ phiếu..
5. Mã cổ phiếu bất động sản TCH (CTCP Đầu tư Dịch vụ Tài Chính
Hoàng Huy)
Thành phố Hải Phòng được
cho là còn nhiều dư địa phát triển trong dài hạn, kỳ vọng là một trong những
thị trường bất động sản phục hồi sớm nhất. TCH là một doanh nghiệp có vị thế và
tầm ảnh hưởng nhất định tại Hải Phòng, sở hữu quỹ đất toạ lạc tại những vị trí
đắc địa, hưởng lợi từ các dự án đầu tư công, dự án phát triển hạ tầng đô thị
thành phố.
Quý III năm tài chính từ
ngày 01/04/2023 - 31/03/2024, TCH báo lãi ròng gần 460 tỷ đồng, tăng 132% svck
năm trước đó, nắm giữ hơn 2,200 tỷ đồng tiền mặt. Sự tăng trưởng này chủ yếu là
nhờ doanh thu thuần trong quý tăng 70% với biên lợi nhuận gộp 40%. Đây được xem
là mức lãi kỷ lục của TCH kể từ khi cổ phiếu bất động sản của công ty niêm yết
trên sàn chứng khoán cho đến nay.
Trong một vài năm tới
đây, nguồn thu của TCH có thể đến từ nhiều dự án bất động sản như dự án Đỗ
Mười, Hoàng Huy New City, Hoang Huy Commerce, công ty còn đang nhắm thêm dự án
tại quận Lê Chân kết hợp Trung tâm thương mại, dịch vụ, được phép xây toà tháp
tối đa đến 40 tầng.
Tựu chung, ngành bất
động sản vẫn chưa có nhiều dấu hiệu tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2024. Đầu tư vào cổ phiếu nhà đầu tư nên cân nhắc
đánh giá và lựa chọn cổ phiếu bất động sản có quỹ đất lớn, đang trong giai đoạn
bàn giao, tập trung vào phân khúc nhà ở bình dân, bất động sản khu công nghiệp,
các doanh nghiệp bất động sản có năng lực bán hàng mạnh, giữ được vị thế và sức
khoẻ tài chính trong bối cảnh kinh tế biến động và ngành bất động sản gặp khó
khăn.
Nếu chỉ nhìn trên phương
diện tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận thì chưa chắc đã đúng hoàn toàn, còn
tùy thuộc vào giai đoạn chu kỳ của bất động sản. Cần phải cập nhật thông tin về
thị trường bất động sản, chuẩn bị cho những cơ hội, kịp điều chỉnh chốt lời,
cắt lỗ khi cần thiết, để không dẫn đến những hậu quả khôn lường.
